背景    

近年来，随着城市建设的快速发展与推进，老旧小区作为城市大量存在的“聚集性建筑群体”，由于其建成年代久远，现有老旧小区的设施与配套也无法满足居民对于现代生活的基本要求。2020年两会政府工作报告指出，要加强新型城镇化建设，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

启迪设计集团股份有限公司自2014年起成立既有建筑改造事业部（现城乡更新事业部），积极参与老旧小区改造工作，在七年的时间内，共承担建设老旧小区改造约72个，总面积达450万平方米，形成了一套全面完善、实践性强且富有一定特色的老旧小区改造模式，改造成果得到业主和小区居民的一致认可。

2019年9月，住建部在全国范围内选取了苏州在内的“2+8”个省份和城市进行城镇老旧小区改造试点工作，苏州市住建局将启迪设计集团股份有限公司列入苏州城镇老旧小区改造试点工作的首批参与单位，共同调研摸查苏州市老旧小区，制定了《苏州市城镇老旧小区改造项目生成指导意见》《苏州市城镇老旧小区改造评价标准》《苏州市城镇老旧小区综合改造（建设）专项技术导则》等老旧小区改造相关政策。

△公司参与市住建局组织的苏州城镇老旧小区改造试点政策研讨会

2019年12月，启迪设计城乡更新事业部承担了苏州市上报住建部重点试点项目——吴江区鲈乡二村、三村片区的改造工作。

案例介绍

1、吴江区鲈乡二村、三村片区改造

鲈乡二村、三村片区，位于吴江区松陵街道油车路两侧，南至永康路、北至江兴西路、西至梅石河、东至油车河，建于1990-1999 年，占地27万平方米，总建筑面积约30万平方米，涉及居民2530户。该片区包含多种住房类型、业态齐全，是见证吴江发展的典型老旧小区。

△住建部城建司司长张小宏、苏州市政府副市长吴晓东、苏州市住建局局长张伟等相关领导调研鲈乡二村、三村片区

△苏州市政府市长李亚平、吴江区区委书记李铭、苏州市住建局局长张伟等相关领导调研鲈乡二村、三村片区

鲈乡二村、三村片区改造作为苏州市上报住建部重点试点项目，对照住建部九大机制为核心要求，以“五大原则”“三大目标”“九大机制”为指导思想，从基础类改造向完善类、提升类改造出发。在完成基础类改造的同时，强调了无障碍设施、加装电梯、老年助餐点等适老化设计，以及社区综合服务中心、社区便民卫生站等社区配套服务设计，达到“品质卓越、配套全面、环境美好”的全方位提升。目前，项目正处于施工阶段。

△方案设计展板

2、南京市明城墙沿线旧城出新项目（秦淮段至集庆门至西水关段）

该项目为南京明城墙集庆门至西水关段两侧可视范围内的小区的综合提升，具体的项目涵盖了来凤新村小区、来凤新村（亚太）小区、来凤里小区、西关头小区、韩家苑南小区，改造建筑约70栋，建筑面积约为25.26万平方米。改造内容主要为拆违治乱、杆线下地、外墙面的修缮及整治、屋面的修复及序化、构件的“六统一”、交通序化、便民停车、消防提升、环境美化及配套设施完善。项目于2018年4月完成竣工交付。

△住建部建筑节能与科技司副司长陈默、省住建厅、南京市建委等相关领导调研明城墙沿线（秦淮段）小区整治工程施工成果

△时任南京市建委主任周金良、时任秦淮区区长程军、安居保障房总经理刘建石等相关领导现场巡查已完成样板小区

明城墙沿线旧城出新项目（秦淮段至集庆门至西水关段）的建设完成，提升了明城墙沿线综合环境。通过对城墙游览沿线视线范围内老旧建筑的有机更新和城墙周边景观环境的塑造，加强了明城墙沿线的社区活力与功能，改善区域周边空间交通的可达性和城市休闲活力的节点，提升了城市形象。

△来凤新村、来凤里小区改造前

△来凤新村、来凤里小区改造后

△来凤里小区改造前

△来凤里小区改造后

3、2020年南京建邺区老旧住宅小区环境整治工程——金基公寓等11个小区环境综合整治总承包

本工程位于南京建邺区水西门大街和汉中门大街沿线，包括茶花里、梅花里、国关宿舍、金基公寓等11个小区，占地面积约10万平方米，建筑面积约18.045万平方米，改造建筑共计82栋，涉及居民2721户。

△南京市房产局副局长兰文平、建邺区房产局副局长金吴松、新城房产集团副总葛勇等相关领导调研梅花里小区

△建邺区人大常委会副主任洪国浩、建邺区人大环资城建委主任夏秀华等相关领导调研梅花里小区

本项目根据城市的风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控，保留地域环境、区块文化、建筑风格等特有基因。依据小区特色，植入文化功能，围绕便民、适老化、消防、停车、配套设施、核心景观、建筑立面与屋顶防水等进行设计，提出科学、美观、绿色的小区改造与利用方案、提升小区的基础设施水平、协调小区与建邺整体建筑风貌、整合小区的景观资源、增加立面及环境缺失功能等。目前该项目正在施工中，项目完成后将交付出灯亮、水畅、路平、适老、便民、以人为本的社区新环境，大幅度改善小区居民的居住环境和生活的便利性。

△茶花里小区改造前

△茶花里小区改造后

4、张家港市花园浜北村、万红二村老旧小区改造工程

该项目为苏州市16个改造试点项目之一，位于张家港市中心。其中，花园浜北村用地面积约2.45公顷，建筑面积约4.2万平方米，涉及14栋住宅；万红二村用地面积约2.26公顷，建筑面积约4.4万平方米，涉及12栋住宅。现有住宅为90年代建造，整体风貌较差，存在雨污管道老化、排水不畅、房屋渗漏、墙面老旧、景观绿化缺失、配套设施不足、停车困难等一系列问题。

△万红二村改造前

△万红二村改造后

△花园浜北村改造前

△花园浜北村改造后

针对以上情况，启迪设计城乡更新事业部以“尊重现状条件原则、以人为本原则、节能生态原则、经济适用原则、可操作性原则”五原则为改造核心，多次组织现场查勘，结合物业、社区、住户反映的情况问题，明确了整治内容和整治规划方案。同时，该项目在海绵城市建设方面，采用了雨水花园、下凹式绿地、植草沟、雨水池、雨落管断接、环保型雨水口等设施，通过对海绵城市的改造提升，小区的年径流总量和综合径流系数均满足《张家港市海绵城市专项规划》（2017-2030）的指标要求。

总结与展望    

启迪设计在参与老旧小区改造的过程中，通过对不同条件的老旧小区提出“对症下药”式的更新方案，找准老旧小区基础设施存在的技术通病，总结出了一系列改造经验与措施。同时在各项实践中不断完善经验、提升技术，让居民有“住有所居，住有宜居”的体验。

在老旧小区改造新形势下，启迪设计依照《苏州市城镇老旧小区改造试点工作方案》提出的新方向，从“社区配套完善、社会力量参与、金融机构支持、居民共建共享”等角度出发，对老旧小区改造的现代化进程做出新突破，合力探索“苏”式改造新路径，形成具有苏州特色的“启迪经验”。